На основании рассмотрения инвестиционного предложения инвестор должен принять или отклонить выводы, содержащиеся в документе. Если дальнейшее развитие проекта не одобряется, это означает лишь, что у инвестора могут быть другие, более выгодные направления вложения капитала, например покупка акций или депозитный вклад в банк (см. гл. 8 учебника).

Если направление инвестиций в целом одобрено, приступают к следующей стадии предпроектного этапа: разработке эскизного проекта и составлению ходатайства о намерениях инвестирования. Эта стадия формально не является обязательной, однако для крупных инвестиционных проектов представляется необходимой, так как на ней впервые производится проработка принципиальных проектных решений и оформляются отношения с органами власти.

Эскизный проект жилого дома или общественного здания должен достаточно точно отражать внешний вид объекта и объемно-планировочное решение внутренних помещений и интерьеры. Эскизный проект также может носить название градостроительного обоснования, архитектурной концепции и др.

Практический опыт

В эскизном проекте указываются основные технико-экономические показатели проекта: этажность и высота здания, общая площадь здания, численность работников, количество машино-мест, площадь участка, площадь застройки, площадь озелененных территорий и искусственных покрытий. Стоимость объекта в эскизном проекте указывается не всегда, однако по поручению заказчика может быть выполнена оценка примерно 4-го класса точности, т.е. с точностью не лучше чем -15 ... +20%. Стоимость эскизного проектирования гражданских зданий может составлять примерно 2-3 евро/м 2 .

В эскизном проекте промышленного объекта в первую очередь прорабатываются вопросы технологии производства. Особое внимание уделяется обоснованию необходимости разработки новой техники, используемой для будущего предприятия. Стоимость разработки эскизного проекта промышленных объектов может составлять до 0,1-0,2% предполагаемой суммы инвестиций.

в строительство, которое включает данные об инвесторе, объем и источники привлечения инвестиций, местоположение и технические характеристики намечаемого объекта строительства, площадь и категорию земельного участка, предполагаемые сроки реализации проекта и окупаемости инвестиций. Для промышленных объектов целесообразно использовать Типовое положение по разработке и составу ходатайства о намерениях 1 , хотя оно уже несколько устарело (положение было утверждено до принятия ГрК РФ и ЗК РФ). Тем не менее многие его элементы могут быть использованы с учетом действующего законодательства.

В ходатайстве (декларации) о намерениях инвестирования в промышленное строительство должны быть приведены основные сведения об объекте, включая ориентировочные сроки и стоимость строительства, оценку финансово-экономической эффективности инвестиций.

Разработка обоснования инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (иногда называется ОбИн) является наиболее часто встречающимся документом предироектного этапа. Этот документ может иногда заменить «технико-экономическое обоснование» (ТЭО). Этот термин был использован в СНиП 11-01-95 в качестве названия первой стадии проектирования (вместо термина «проект»), что до сих пор создает некоторую двусмысленность. Для небольших проектов, по преимуществу гражданских зданий, обоснование инвестиций можно объединить с разработкой ходатайства о намерениях. В международных проектах этот этап может называться Preliminary design (предварительный проект), Pre-feasibility study (предварительное обоснование).

Как указано ранее, официальный документ, регламентирующий разработку обоснования инвестиций, отменен без замены.

В составе обоснования инвестиций выполняется маркетинговое исследование, результатом которого является установление основных параметров объекта: номенклатура продукции, возможность сбыта, объем производства, уровень цены на продукцию. Отметим, что в ГрК РФ, ст. 1, в качестве основных параметров строительного объекта установлены совсем другие показатели, характерные только для жилых зданий: высота здания и его этажность, площадь и строительный объем здания.

Экономические вопросы на стадии обоснования инвестиций решаются аналогично другим технико-экономическим документам (бизнес-плану, ТЭО). Они будут рассмотрены ниже.

Практический опыт

Затраты на составление обоснования инвестиций могут составлять 0,1-0,2% общих затрат на проект, срок выполнения - 2-4 месяца.

Обычно для крупных проектов обоснование инвестиций является подготовительным этапом, для небольших проектов - окончательным перед составлением задания на проектирование.

Контрольные вопросы и задания

• 1. Какова роль предпроектного этапа в жизненном цикле строительного объекта?
• 2. Как можно оценить стоимость объекта на этапе формирования инвестиционного замысла?
• 3. Каково назначение и состав градостроительного плана земельного участка?
• 4. С какой точностью определяется стоимость строительства на прсдпросктном этапе?
• 5. Что такое параметрические методы оценки стоимости?
• 6. Какие укрупненные показатели используются для предварительной оценки стой мости строител ьства?
• 7. Что входит в состав инвестиционного предложения?
• 8. Укажите назначение и состав обоснования инвестиций.

• Типовое положение по разработке и составу ходатайства (декларации) о намеренияхинвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений, утв. Минстроем России от 17.03.1997 № 9-4/29.
• Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестицийв строительство предприятий, зданий и сооружений СП 11-101-95. Принят постановлением Минстроя России от 30.06.1995 № 18-63, отменен постановлением Госстроя Россииот 12.07.2002X9 86.

Обоснования инвестиций разрабатываются, как правило, заказчиком с привлечением, по необходимости, на договорной основе проектных, проектно-строительных организаций и других юридических и физических лиц, получивших в установленном порядке право на соответствующий вид деятельности.

Договор является основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон.

Неотъемлемой частью договора должно быть задание на разработку обоснований, в котором приводятся исходные данные, основные технико-экономические показатели и требования заказчика.

Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку обоснований (СП 11-101-95. Приложение А).

1. Основные данные о заказчике – инвесторе.

2. Местоположение предприятия, здания, сооружения.

3. Цель и источники инвестирования, объем предусмотренных финансовых средств.

4. Номенклатура продукции (объем оказываемых услуг).

5. Требования к технологии, производству продукции и основному оборудованию.

6. Требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям.

7. Требования к охране окружающей среды.

8. Особые условия строительства.

9. Основные технико-экономические характеристики и показатели объекта.

К заданию прикладываются:

а) материалы, полученные от местных органов исполнительной власти, в том числе решения по результатам рассмотрения Ходатайства (Декларации) о намерениях, предварительные условия на возможное присоединение предприятия (здания, сооружения) к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям, картографические (топографические) материалы, ситуационный план и пр. , требования по санитарно-эпидемиологическим, экологическим условиям;

б) устанавливаемые технические характеристики продукции предприятия, данные о её стоимости;

в) требования по созданию (применению, использованию) технологических процессов и оборудования;

г) другие материалы.

Состав и содержание обоснований инвестиций (СП 11-101-95).

1. Исходные данные

Цели инвестирования, экономический, социальный, коммерческий эффект, ожидаемый от функционирования объекта в намечаемом месте (районе) строительства.

Результаты технико-экономических оценок при рассмотрении Ходатайства о намерениях.

Общая характеристика объекта инвестирования:

Данные о необходимых ресурсах, вовлекаемых в хозяйственную деятельность предприятия.

Сведения о рынке строительных услуг, предприятиях-поставщиках оборудования и материалов и пр.

2. Мощность предприятия, номенклатура продукции.

Оценка современного состояния производства и потребления намечаемой продукции (услуг):

Обоснование выбора политики в области сбыта продукции на основе прогноза конъюнктуры рынка.

Разработка мероприятий по стимулированию сбыта продукции, в том числе на внешнем рынке.

Номенклатура и объемы производства.

Производственная мощность (программа), ее обоснование.

3. Основные технологические решения:

Обоснование выбранной технологии основного и вспомогательных производств на основе сравнения возможных вариантов технологических процессов (схем) по уровню их экономической эффективности, технической безопасности, потреблению ресурсов на единицу продукции, а также степени риска и вероятности возникновения аварийных ситуаций:

Источники и порядок приобретения технологии и ее краткая характеристика, требования к основному технологическому оборудованию

Производственно- технологическая структура и состав предприятия.

4. Обеспечение предприятия ресурсами:

Годовая потребность предприятия в необходимых ресурсах

Анализ и обоснование возможных источников и условий получения ресурсов

Требования к качеству и способам подготовки сырья;

Расчет ежегодных расходов на обеспечение предприятия сырьевыми ресурсами.

5. Место размещения предприятия.

Основные требования к месту (площадке, трассе) размещения объекта. Анализ возможных вариантов мест размещения объекта. Обоснование выбранного места размещения объекта с учетом социальной, экономической и экологической ситуации в регионе.

6. Основные строительные решения.

Принципиальные объемно-планировочные и конструктивные решения, основные параметры; потребность в строительной продукции и материалах; соображения по организации строительства.

Решения по энергообеспечению, тепло-, водоснабжению, канализации и др.

7. Оценка воздействия на окружающую среду.

В соответствии с нормативными документами Минприроды России, Госстроя и другими актами, регулирующими природоохранную деятельность.

8. Кадры и социальное развитие.

Потребность в трудовых ресурсах;

Альтернативные варианты удовлетворения потребности;

Анализ альтернативных вариантов обеспечения работников предприятия жильем, создания социальных и культурно-бытовых условий.

9. Эффективность инвестиций.

Оценка эффективности инвестиций проводится по результатам количественного и качественного анализа информации, полученной при разработке соответствующих разделов обоснований и основывается на следующих положениях:

Стоимости строительства, определяемой по аналогам и укрупненным показателям, а также прогнозным и экспертным оценкам;

Уточнения возможных источников и условий финансирования инвестиций, принятых на стадии прединвестиционных исследований;

Определения себестоимости основных видов продукции, прогноза изменения основных показателей производственной деятельности предприятия в течение расчетного периода, анализа тенденции изменения рентабельности и мероприятий по обеспечению минимизации возможных потерь; оценки риска инвестиций;

Обоснования выбора расчетного периода, в пределах которого выполняются экономические расчеты, включающие время проектирования, строительства, освоения проектной мощности и эксплуатации объекта;

Учета данных прогнозируемого изменения цен по всем составляющим элементам дохода и издержек производства по годам расчетного периода.

10. Выводы и предложения.

Общие выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности.

К Обоснованиям прилагаются документы согласований и графические материалы – схемы, чертежи (при необходимости, демонстрационные материалы).

В процессе разработки Обоснований проводится согласование места размещенного объекта с местными органами власти и выбор из предложенных альтернативных вариантов наиболее эффективного.

Обоснование подлежит государственной экспертизе в установленном порядке.

Материалы обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной власти для оформления Акта выбора земельного участка (площадки) с приложением решения об утверждении предварительного согласования на этапе предпроектных исследований.

Утверждение (одобрение) Обоснований заказчиком осуществляется на основе заключения государственной экспертизы и решения органа исполнительной власти о согласовании места размещения объекта.

Материалы обоснований могут использоваться заказчиком для:

Проведения социологических исследований, опросов общественного мнения и референдумов о возможности сооружения объекта;

Разработки бизнес-плана, обеспечивающего подтверждение кредитору или организации гарантии по кредитам, платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия

Переговоров с государственными и местными органами власти о предоставлении ему субсидий, налоговых и иных льгот.

Обоснование госинвестиций на объекты с предполагаемой стоимостью строительства от 1,5 млрд рублей с 2019 года будет обязательным. Соответствующий законопроект Минстроя России подготовлен для рассмотрения Государственной Думой. Об этом 6 июня сообщил замглавы ведомства Хамит Мавлияров на Комитете Госдумы по энергетике.

Как пояснил замминистра, законопроектом вводится механизм обоснования инвестиций, который предусматривает оценку экономической эффективности принятых технических и технологических решений на более ранней стадии - до принятия решения о выделении бюджетных денег на строительство.

Обоснование инвестиций также включает в себя проект задания на архитектурно-строительное проектирование объекта и содержать краткое описание инвестпроекта. В задание должны быть включены сведения об основных архитектурных, технологических, конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решениях, а также обоснование предполагаемой предельной стоимости строительства или реконструкции объекта. Кроме того, в документе должна содержаться информация о технологическом и инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, проект организации строительства, задание на проектирование и перечень мероприятий по охране окружающей среды, обеспечению пожарной безопасности, соблюдения требований энергетической эффективности зданий.

Все отраженные в обосновании инвестиций решения будет проходить обязательный технологический и ценовой аудит (ТЦА). В заключении аудита должны содержаться экспертная оценка и выводы о возможности оптимизации выбранных решений, основного технологического оборудования, а также планируемых к применению строительных материалов, сокращения сроков и стоимости строительства в целом и отдельных его этапов. По результатам будет приниматься решение о целесообразности строительства объекта.

«Обоснование инвестиций, задание на проектирование, результаты технологического и ценового аудита обоснования инвестиций будут обязательными документами при принятии решений о выделении бюджетных средств на строительство объектов», - отметил замминистра Хамит Мавлияров.

По его словам, эта мера позволит повысить достоверность определения предельной стоимости объектов капитального строительства и снизить риск увеличения сметной стоимости при проектировании и строительстве.

Справочно:

Изменения вносятся в Градостроительный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Данный вид работ является первой стадией проектирования, выполняется для сравнения вариантов строительства с анализом технической возможности и экономической целесообразности предстоящих работ. Обоснование инвестирования (ОИ) позволяет получить финансирование за счёт средств, региональных либо государственного бюджета.

Обоснование инвестиций выполняется с целью получить финансирование для реализации проекта на основании представленного в документе технических решений, которые положительно повлияют на экономическую ситуацию предприятия. Обоснование инвестиций разрабатывается согласно СНБ 01.02.03.-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснования инвестирования в строительство предприятий, зданий, и сооружений» и является отдельной стадией проектирования.

Обоснование инвестиций позволяет заказчику видеть и понимать:

Оптимальную мощность устанавливаемого оборудования.

Возможность и способ подключения ко всем и коммуникациям.

Генеральный план, компоновочные решения.

Стоимость основного и вспомогательного оборудования.

Стоимость строительно-монтажных работ.

Экономический эффект от строительства.

Сроки окупаемости капитальных вложений по всем вариантам.

1. Сбор исходных данных

Для сбора необходимой исходной информации Заказчик заполняет опросный лист (Пример опросного листа) на основании которого производится анализ работы предприятия с построением графиков, выбор мощности устанавливаемого оборудования, его местоположение и протяженность всех необходимых инженерных сетей, тепловая и электрическая схемы подключения оборудования.

2. Разработка обоснования инвестиций в строительство

Обоснование инвестиций. Состав:

1.Исходные данные

В данном разделе указывается цель инвестирования, основание для разработки ОИ.

Описание предприятия.

2.Мощность объекта

Описание существующих нагрузок предприятия, построение графиков, мощности существующего оборудования, режима работы. Производится анализ тепловых и электрических нагрузок.

3.Основные и технологические решения

3.1. Тепломеханические решения

На основании проведённого анализа определяется мощность вновь устанавливаемого оборудования.
Подробно описываются варианты, рассматриваемые в ОИ, указываются основные технические характеристики выбранного основного и вспомогательного оборудования, приводятся тепловые балансы по всем рассматриваемым вариантам. Указывается протяжённость и диаметр , сетей паропровода.

3.2. Электротехнические решения

Описание электрической части проекта. Разработка принципиальной схемы подключения оборудования. Выбор кабелей и дополнительного электротехнического оборудования.

3.3.Газоснабжение

Определяется способ прокладки, диаметр и длина сетей газоснабжения, потребность в дополнительном газовом оборудовании. Рассчитывается максимальное потребление газа, проверяется пропускная способность существующей сети.

3.4. Водоснабжение и канализация

Выбирается диаметр и способ прокладки сетей водоснабжения и канализации. Рассчитывается необходимая протяжённость трубопровода и способ прокладки.

3.5. Отопление и вентиляция

Определяется нагрузка на отопления и вентиляцию, а так же объём работ и потребность в отопительном оборудовании.

3.6.Автоматизация

Определяется потребность объекта в контрольно-измерительных приборах.

3.7. Мероприятия по гражданской обороне

3.8. Энергетическая эффективность

Прописывается целесообразность реализации проекта по приоритетному варианту и экономия топливно-энергетических ресурсов.

4. Обеспечение объекта ресурсами

В разделе описывается, какие дополнительные материалы и ресурсы необходимы для обеспечения работы устанавливаемого оборудования.

5. Место размещения объекта строительства

Приводится описание места строительства, ситуационный и генеральные планы с нанесением всех описанных выше инженерных коммуникаций.

6. Основные строительные решения

Описание строительной части проекта. Размер и тип здания, компоновочные решения.

6.1. Проект организации строительства

Рассчитывается время строительства объекта по каждому из вариантов. Определяется потребность в машинах и механизмах.

7. Кадры и социальное развитие

Разрабатывается отдельная книга «Организация условий труда работников», которая выполняется согласно СНБ 1.03.02-96 "Состав, порядок разработки и согласования проектной документации в строительстве", 1 пособия П2-99 к СНБ 1.03.02-96 "Состав и содержание раздела "Организация и условия труда работников" в проектной документации объектов производственного назначения".

8. Охрана окружающей среды

Требования к разработке раздела указаны в разделе «Охрана окружающей среды». Согласно СНБ 1.03.02-96 «Состав и порядок разработки «ООС» в проектной документации.

9. Оценка эффективности инвестиций

На основании полученных данных о стоимости, годовой потребности в ресурсах и отпуску продукции производится экономический расчёт, результат которого определяет экономическое преимущество конкретного варианта.

10. На основании разработанных разделов, разрабатывается отдельная книга «Сметная документация»

3. Согласование в органах управления

Обоснование инвестиций согласовывается в Департаменте по энергоэффективности, либо в областных управлениях по надзору за рациональным использованием топливно-энергетических ресурсов. Окончательным этапом является прохождение экспертизы в РУП «Госстройэкспертиза».